Het Empire State Building gaat naar de beurs. Voor 13 dollar kun je vanaf vandaag een aandeel kopen in het op een na hoogste gebouw van New York. Het voorbereiden van de beursgang van de iconische wolkenkrabber heeft bijna twee jaar geduurd.

Door Frank Kuin

New York. Sinds 1931 domineert het Empire State Building de skyline van New York, en fungeert het als symbool van de stad. Vandaag bereikt het kenmerkende kantoorgebouw een nieuwe mijlpaal: de wereldberoemde wolkenkrabber krijgt een notering aan de New York Stock Exchange bij een langverwachte beursgang.

Aandelen in het op een na hoogste gebouw van de stad worden vanaf vandaag verhandeld aan de effectenbeurs, als deel van Empire State Realty Trust, een vastgoedbedrijf dat negentien kantoorgebouwen omvat in New York en Connecticut. De groep geeft 71,5 miljoen aandelen uit voor 13 dollar per stuk, werd gisteravond bekend. Het beurssymbool wordt ‘ESRT’.

Het Empire State Building  in het hart van Manhattan.

Het Empire State Building in het hart van Manhattan.

De beursgang, die bijna twee jaar is voorbereid, krijgt daarmee een aanvankelijke opbrengst van 929,5 miljoen dollar (687,4 miljoen euro). Door middel van opties voor nog eens 10,7 miljoen aandelen kan de opbrengst oplopen tot 1,07 miljard dollar. Het is de op een na grootste beursgang van een onroerendgoedgroep, ofwel een Real Estate Investment Trust (REIT) uit de geschiedenis van de Verenigde Staten.

,,Het is een enorme beursgang, een van de grootste van een REIT ooit,’’ zegt Michael Knott, analist van Green Street Advisors. ,,En het gaat om het Empire State Building, dus er is veel aandacht. De kantorenmarkt in New York is aan de beterende hand, er is meer animo voor aandelen in kantoren in de afgelopen maanden. Hoewel marktwaardes over het algemeen nog achterblijven bij taxatiewaarden van de betrokken panden. Wat dat betreft is de timing van de beursgang niet optimaal.’’

,,De kantorenmarkt in New York is aan de beterende hand’’

De beginprijs van 13 dollar ligt dan ook aan de ondergrens van de band die de initiatiefnemers van de beursgang op het oog hadden. Peter en Anthony Malkin, de vader en zoon die aan het hoofd staan van de groep, mikten op 13 tot 15 dollar. Anthony Malkin is bestuursvoorzitter; het belang van hem en zijn vader, schoonzoon van een van de grootbezitters van het gebouw sinds de jaren zestig, Lawrence Wien, is 460 miljoen dollar waard.

Doel van de beursgang is om een uiterst ingewikkelde eigendomsstructuur van het Empire State Building te vereenvoudigen, en een van de oude grootbezitters, de erven van de voormalige mede-eigenaar Harry Helmsley, in staat te stellen een groot belang te verzilveren. De Malkins hebben sinds mei groen licht voor hun strategie van een meerderheid van de huidige 2.800 privé-eigenaars van het gebouw, omdat de beursgang grotere flexibiliteit oplevert om belangen in het gebouw te verkopen.

De top van het Empire State Building bij avondschemering.

De top van het Empire State Building bij avondschemering.

Een minderheidsgroep van eigenaars verzette zich lange tijd tegen de beursgang, onder meer door middel van rechtszaken, wegens twijfel of de strategie de beste waarde zou opleveren. Enkele projectontwikkelaars kwamen met een bod om het Empire State Building afzonderlijk te kopen. De Malkins hielden echter vast aan de beursgang, die ze in november 2011 aankondigden. Mede door forse juridische kosten heeft het proces van de beursgang naar schatting 280 miljoen dollar gekost.

Voor de openingskoers van 13 dollar krijgt de gewone belegger vanaf vandaag de eer om zich mede-eigenaar te mogen noemen van het Empire State Building, de trots van de stad New York die tijdens de Grote Depressie werd gebouwd – op tijd en onder de begroting. Het Art-Deco gebouw op de hoek van 34th Street en Fifth Avenue, genoemd naar de bijnaam van de staat New York, telt 102 verdiepingen en is 381 meter hoog, met een antenne die reikt tot 443 meter.

Het Empire State Building was het hoogste gebouw van de wereld tot 1972, toen die titel werd overgenomen door de noordelijke toren van het World Trade Center op de zuidpunt van Manhattan. Na de aanslagen op het World Trade Center op 11 september 2001 was het Empire State Building opnieuw het hoogste gebouw van New York, maar in 2012 is het voorbijgestreefd door het nieuwe hoofdgebouw van het World Trade Center, de zogenoemde ‘Freedom Tower’ van 541 meter hoog, die in 2015 opengaat.

,,Het Empire State Building heeft een iconische status, dat verhoogt de aantrekkingskracht en de waarde voor kopers met een trofee-mentaliteit’’, zegt Knott van Green Street Advisors.

Het gaat echter niet alleen om de eer. Belangrijker voor de meeste beleggers zijn de inkomsten uit de gebouwen die deel uitmaken van de vastgoedgroep. Ongeveer 83 procent van het oppervlakte van die panden is verhuurd – lager dan het gemiddelde in New York, maar er is kans op vooruitgang nu de economie herstelt. Vraag naar kantoorruimte stijgt in Midtown Manhattan, onder meer onder media en techbedrijven. De groep heeft zes gebouwen in dat gebied.

Vorig jaar trok het Empire State Building 4,2 miljoen bezoekers

Het Empire State Building ondergaat op initiatief van de Malkins een ingrijpende renovatie ter waarde van een half miljard dollar, waarbij de kantoorruimtes in het 82 jaar oude complex worden gemoderniseerd om beter te kunnen concurreren met nieuwere panden. Ongeveer 27 verdiepingen zijn af, en daar is de huuropbrengst meer dan verdubbeld. Onder de sterbedrijven die kantoorruimte huren in het gebouw zijn het sociale netwerk LinkedIn en cosmeticabedrijf Coty.

Kaskraker van het Empire State Building is echter zijn status als trekpleister voor toeristen, die voor gemiddeld 22 dollar per persoon naar de 86ste verdieping gaan voor het panoramische uitzicht op New York. Vorig jaar trok de toren 4,2 miljoen bezoekers, en bedroeg de omzet 92 miljoen dollar; 71 miljoen daarvan was winst. Het gebouw is veruit het populairste uitzichtpunt van de stad – maar krijgt over twee jaar concurrentie van het World Trade Center. Dat zal de inkomsten naar verwachting flink onder druk zetten.

De kantorenmarkt in Midtown Manhattan trekt aan.

De kantorenmarkt in Midtown Manhattan trekt aan.

Een ander nadeel is volgens Knott van Green Street Advisors dat de bestuursstructuur van het bedrijf relatief ondoorgrondelijk blijft, met een familie aan het hoofd die niet altijd voorspelbaar is. Daarom is de beursgang niet representatief voor bredere onroerend-goedmarkt, of andere verkopen die op stapel staan de in de sector, waaronder een beursgang van de hotelketen Hilton, zegt hij.

,,De reactie van beleggers was tot nog toe gemengd, het vooruitzicht van de beursgang is enigszins lauw ontvangen,’’ aldus Knott. ,,Er zijn onduidelijkheden over de vooruitzichten van het toeristenbezoek en de toekomst van de kantoorbezetting. Bovendien hebben investeerders niet genoeg inzicht in het management team. Daardoor bestaat er enige scepsis. Maar we zullen zien hoe de handel verloopt.’’

This post is also available in: Engels

 

Geef een reactie

Your email address will not be published. Required fields are marked *